Quanto custa arrematar um imóvel: comissão, ITBI, registro e dívidas
Quanto custa arrematar um imóvel é o lance mais dez a quinze por cento em comissão, ITBI e registro, e mais o que o edital deixar com o comprador: condomínio atrasado, IPTU, desocupação e reforma.
O anúncio dizia sessenta por cento abaixo do mercado, o lance saiu por cento e cinquenta mil, e seis meses depois a planilha do comprador mostrava cento e noventa e oito mil gastos, sem contar a reforma. Nada disso estava escondido: estava no edital, na matrícula e na lei, mas ninguém somou antes.
A pergunta quanto custa arrematar um imóvel tem uma resposta em duas camadas. Uma é fixa e previsível: comissão do leiloeiro, ITBI, registro e custas, que somam de dez a quinze por cento do valor pago. Já a outra depende do lote: dívidas de condomínio e IPTU que o edital deixa com o comprador, a desocupação de quem ainda mora lá e a reforma de um imóvel que ninguém visitou.
Este texto separa as duas camadas, mostra o que cada item custa, faz a conta completa num exemplo e lista o que ler no edital para não descobrir o preço real depois.
Aqui estão as despesas fixas sobre o lance, item por item, as que variam com o lote, e a diferença entre judicial e extrajudicial. Entram a tabela com o exemplo, a desocupação e a reforma, os erros de quem calcula só o lance, a ordem para agir, a conta fechada e as dúvidas mais frequentes.
Quanto custa arrematar um imóvel: a parte fixa
A comissão do leiloeiro é o maior deles: cinco por cento sobre o lance, em regra, paga em um ou dois dias úteis, fora do valor da arrematação. O ITBI, imposto municipal de transmissão, fica entre dois e três por cento, e a maioria das prefeituras cobra sobre o valor do lance ou sobre a avaliação, o que for maior.
Já o registro da carta no cartório de imóveis custa de meio a um por cento, pela tabela do estado. No leilão judicial entram ainda as custas do processo para expedir a carta, em geral algumas centenas de reais, e eventuais honorários de advogado para acompanhar a imissão na posse. Somados, esses itens ficam entre um décimo e um sétimo do valor arrematado, pagos em dias.
O que depende do lote
Dívida de condomínio é a primeira: acompanha o imóvel, e o edital diz se o vendedor quita até a data da venda ou se tudo passa ao arrematante. No judicial, a jurisprudência costuma abater a dívida do valor depositado, mas o edital manda. IPTU atrasado segue a mesma lógica, com a diferença de que a prefeitura cobra do dono atual sem discutir.
Vem depois a desocupação: imóvel ocupado pelo antigo dono ou por inquilino sai do lance com desconto, e o comprador paga advogado, ação de imissão na posse e meses de espera. Por último, a reforma: como não há visita, o estado interno é uma aposta, e a média de quem compra em pregão é gastar de 5% a 15% do lance para deixar o imóvel habitável.
Em estado onde os lotes ficam longe da capital, a conta muda porque o deslocamento para ver o imóvel e a logística da reforma entram no custo. Uma página de leilão de imóveis no Amazonas, com os lotes ativos por cidade, edital, leiloeiro e data, ajuda a fechar a planilha antes do pregão, com a cláusula de comissão e de débitos de cada lote à vista.
Comparativo: a conta num lance de R$ 150 mil
| Item | Faixa | Valor no exemplo |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | 5% do lance | R$ 7.500 |
| ITBI | 2% a 3% | R$ 3.000 a R$ 4.500 |
| Registro e custas | 0,5% a 1% mais custas | R$ 1.200 a R$ 2.000 |
| Condomínio e IPTU | Conforme o edital | R$ 0 a R$ 15.000 |
| Desocupação | Advogado e prazo | R$ 3.000 a R$ 8.000 |
Judicial e extrajudicial: o que muda na conta
No judicial, o comprador paga a comissão fixada pelo juiz, as custas da carta e, se houver, a diferença de ITBI calculada pela avaliação. Em troca, a jurisprudência tende a limpar o imóvel de dívidas anteriores, abatendo-as do depósito, e a ordem de posse sai no mesmo processo, sem ação nova.
No extrajudicial, o de banco com alienação fiduciária, a comissão vem do edital, o ITBI incide sobre o valor pago, e a desocupação exige ação própria. A lei dá ao comprador um caminho rápido, com prazo de sessenta dias para o ocupante sair depois da notificação. As dívidas anteriores seguem o edital, e há bancos que quitam o condomínio até o dia da venda.
Erros de quem calcula só o lance
O erro mais caro é dar o lance pelo valor que se tem na conta, e descobrir que a comissão e o ITBI, pagos em dias, somam mais de dez por cento a mais. Vem depois ignorar a linha do edital que fala de débitos, e receber o boleto do condomínio com três anos de atraso. Segue subestimar a desocupação: quem mora no imóvel não sai com a carta de arrematação, sai com a ordem judicial ou com acordo pago. Isso leva meses e custa.
Fecha a lista a reforma de quem comprou pela foto da fachada e encontrou dentro o que dez anos sem manutenção fazem com hidráulica e telhado.
Em ordem, para agir
- Ler no edital a comissão, o prazo de pagamento, quem paga condomínio e IPTU e se o imóvel está ocupado.
- Puxar a certidão de matrícula e o extrato de débitos no condomínio e na prefeitura, e somar tudo.
- Consultar a alíquota de ITBI da cidade e a tabela de registro do estado.
- Preencher a planilha: lance, comissão, ITBI, registro, custas, débitos, desocupação e reforma estimada.
- Definir o lance máximo pelo total da planilha, não pelo valor do lote, e parar nele.
O passo cinco é o que separa o desconto verdadeiro do desconto de anúncio: o lote sai barato, o imóvel sai pelo total, e só o total interessa.
A conta fechada
No exemplo de R$ 150 mil, a parte fixa soma de R$ 11.700 a R$ 14.000, e o imóvel sai por R$ 162 mil a R$ 164 mil antes de qualquer dívida. Com condomínio atrasado de R$ 10 mil deixado ao comprador e desocupação de R$ 5 mil, chega a R$ 179 mil. Somando reforma de dez por cento, R$ 194 mil.
Se a avaliação de mercado era R$ 260 mil, o desconto real ficou em vinte e cinco por cento, e não nos sessenta do anúncio. Ainda compensa, desde que o lance tenha sido dado sabendo disso. Quem soma antes dorme tranquilo. Quem soma depois briga com o boleto.
Perguntas frequentes sobre o custo
Quanto custa arrematar um imóvel além do lance?
Uma parte fixa de 10% a 15%, com comissão, imposto de transmissão, cartório e custas, mais o que o edital deixar ao arrematante: condomínio, IPTU, quem mora lá e a obra.
O ITBI é sobre o lance ou sobre a avaliação?
Depende da prefeitura. Muitas cobram sobre o maior dos dois, e vale consultar a alíquota e a base antes de dar o lance.
Quem paga o condomínio atrasado?
O edital diz. No judicial, costuma ser abatido do depósito; no extrajudicial, alguns bancos quitam até o dia da venda e outros deixam tudo com quem compra.
A desocupação está incluída?
Não. Imóvel ocupado é problema do arrematante, com advogado, ação e prazo. No extrajudicial, a lei dá sessenta dias ao ocupante depois da notificação.
Dá para financiar os custos?
Não, e em geral nem o lance. Comissão, ITBI e registro são pagos à vista, em dias, com recurso próprio, e o crédito só entra depois, com o imóvel registrado.
Qual é o desconto real?
O do anúncio menos as despesas: um lote sessenta por cento abaixo do mercado costuma fechar entre vinte e trinta por cento de desconto no total.
Resumo
Quanto custa arrematar um imóvel é o lance mais uma parte fixa de 10% a 15%, comissão de cinco, ITBI de dois a três, cartório e custas, e mais o que o edital deixar ao arrematante: condomínio, IPTU, quem mora lá e a obra. Judicial limpa mais as dívidas e dá a posse no mesmo processo; extrajudicial tem prazo de sessenta dias para o ocupante e edital que manda nos débitos. Ler o edital, puxar matrícula e débitos, consultar o ITBI e fechar a planilha antes do pregão é o que transforma o desconto do anúncio em desconto de verdade.
